DIC Deutsche Immobilien Chancen - Investor und Projektentwicklung auf dem deutschen Markt für Gewerbeimmobilien

Die drei Geschäftsfelder Portfolio- und Assetmanagement, Projektentwicklung und Opportunistische Investments sind die Basis für eine stabile und chancenorientierte Unternehmensentwicklung.


Pressemitteilung

DIC Asset AG: 2012 kräftiges Ergebniswachstum geplant

Frankfurt, 13.03.2012

  • FFO-Ziel 2011 mit 40,6 Mio. Euro erreicht (2010: 44,0 Mio. Euro); FFO je Aktie von 0,92 Euro (2010: 1,15 Euro)
  • Immobilien-Marktwerte +0,7 Prozent; NAV je Aktie stabil bei 14,93 Euro (2010: 15,27 Euro)
  • Leerstandsquote auf 12,4 Prozent deutlich gesenkt (2010: 14,3 Prozent)
  • Erfolgreicher Start des MainTor-Projektes
  • Stabile Dividende von 0,35 Euro pro Aktie
  • Prognose: FFO-Steigerung um 10 Prozent in 2012 erwartet

Die DIC Asset AG (WKN 509840/ ISIN DE0005098404) legt heute ihren Bericht über das Ergebnis des Geschäftsjahres 2011 vor. Der FFO lag mit 40,6 Mio. Euro im prognostizierten Zielkorridor (2010: 44,0 Mio. Euro). Auch der Konzernüberschuss lag mit 10,6 Mio. Euro im Plan (2010: 16,5 Mio. Euro). Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr ist vor allem drei Faktoren geschuldet, die in den Planungen für 2011 entsprechend berücksichtigt waren: Die Übertragung von Immobilien in den Spezialfonds sowie ein höheres Verkaufsvolumen im Jahr 2010 reduzierten das Immobilienportfolio zu Jahresbeginn 2011 um rund 300 Mio. Euro (ca. -15 Prozent). Das Beteiligungsergebnis aus Co-Investments fiel geringer aus (Wegfall der Mieteinnahmen auf dem MainTor-Quartier), und die Verkaufsaktivitäten wurden 2011 vor dem Hintergrund des angestrebten Portfoliowachstums bewusst auf einem niedrigen Niveau gehalten.

Das positive operative Ergebnis im Gesamtjahr 2011 ist schwerpunktmäßig auf die stabilen Mieteinnahmen zurückzuführen, die Quartal für Quartal stiegen, aber auch auf geringere Finanzierungskosten und auf höhere Erträge aus dem Immobilienmanagement. Die Leerstandsquote konnte um nahezu 2 Prozentpunkte – und damit stärker als geplant – auf 12,4 Prozent deutlich verbessert werden (2010: 14,3 Prozent). Ebenfalls besser als geplant entwickelten sich auch die like-for-like Mieteinnahmen mit einer Steigerung von +1,7 Prozent (2010: +0,5 Prozent).

Die Marktwerte der Immobilien erhöhten sich um 0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Nach Zugängen (+222 Mio. Euro), Verkäufen (-38 Mio. Euro) und letztendlich der Wertsteigerung (+16 Mio. Euro) summierte sich der anteilige Marktwert unseres Portfolios auf rund 2,2 Mrd. Euro. Ende 2010 waren es 2,0 Mrd. Euro. Der Net Asset Value je Aktie lag damit trotz der erhöhten Aktienzahl nach der Kapitalerhöhung im März 2011 stabil bei 14,93 Euro (2010: 15,27 Euro).

Die Entwicklung des MainTor-Quartiers hatte einen erfolgreichen Start mit er Vorvermarktung von zwei Teilprojekten innerhalb von sechs Monaten: Der Gebäudekomplex „Primus“ wurde noch vor Baubeginn verkauft und 70 Prozent der Mietfläche des Bürokomplexes „MainTor Porta“ sind vermietet; damit befinden sich die ersten zwei Teilprojekte mit einem Volumen von 190 Mio. Euro in Realisierung, was rund ein Drittel des gewerblichen Projektanteils darstellt. Bei den MIPIM Awards, dem bedeutendsten Preis der internationalen Immobilienbranche, wurde das MainTor-Projekt vergangene Woche in der Kategorie „Best German Project“ ausgezeichnet.

Dies alles führte dazu, dass sämtliche zu Jahresbeginn gesetzten Ergebnisziele erreicht wurden. Auf dieser Basis und im Hinblick auf den positiven Ausblick für 2012 sollen die Aktionäre mit einer konstanten Dividende von 0,35 Euro je Aktie am Erfolg der DIC Asset AG beteiligt werden (2010: 0,35 Euro). Die Dividende wird zu ca. 52 Prozent steuerfrei ausgeschüttet. Bezogen auf den Jahresschlusskurs ergibt sich eine attraktive Dividendenrendite von 6,5 Prozent.

Durch die Zukäufe im abgelaufenen Geschäftsjahr und die erfolgreiche Vermietungstätigkeit ist die Basis für ein kräftiges Ergebniswachstum in 2012 gelegt. Entsprechend erwartet das Unternehmen 2012 ein FFO-Wachstum von rund 10 Prozent auf 43-45 Mio. Euro (rund 1 Euro je Aktie).

Die Details zum Jahresergebnis:
Der FFO (Funds from Operations; Ergebnis vor Abschreibungen, Steuern sowie vor Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten) liegt mit 40,6 Mio. Euro genau im Zielkorridor, wenn auch planmäßig unterhalb des Vorjahresergebnisses (2010: 44,0 Mio. Euro). Der FFO je Aktie belief sich auf 0,92 Euro (2010: 1,15 Euro), das Ergebnis je Aktie beträgt 0,24 Euro nach 0,43 Euro im Vorjahr (jeweils inkl. Berücksichtigung der Kapitalerhöhung).

Im Jahr 2011 erzielte die DIC Asset AG Bruttomieteinnahmen in Höhe von 116,7 Mio. Euro (2010: 124,9 Mio. Euro). Der Rückgang von 7 Prozent ist wiederum im Wesentlichen auf das verkleinerte Portfolio nach Verkäufen und der Fondsplatzierung zurückzuführen. Auch im vierten Quartal wurde mit 31,0 Mio. Euro die kontinuierliche Steigerung der Bruttomieteinnahmen von Quartal zu Quartal fortgeschrieben (Q1/2011: 27,6 Mio. Euro, Q2/2011: 28,9 Mio. Euro, Q3/2011: 29,3 Mio. Euro).

Die operativen Kosten der DIC Asset AG stehen auch weiterhin in einem effizienten Verhältnis zu den Mieteinnahmen. Die operative Kostenquote bewegt sich mit 11,5 Prozent trotz geringerer Mieteinnahmen nur leicht oberhalb des Vorjahres und liegt damit weiterhin im Zielkorridor von 11-12 Prozent (2010: 11,1 Prozent). Bedingt durch die Ausweitung der Geschäftstätigkeit stieg der Personalaufwand leicht auf 10,2 Mio. Euro (2010: 9,4 Mio. Euro); der Verwaltungsaufwand erhöhte sich geringfügig um 0,5 Mio. Euro auf 8,5 Mio. Euro. Dem stehen um über 50 Prozent erhöhte Erträge aus Immobilienmanagement von 5,3 Mio. Euro gegenüber (2010: 3,5 Mio. Euro).

Mit einer durchschnittlichen Laufzeit von rund 3,5 Jahren hat der überwiegende Teil der Finanzschulden von 1,52 Mrd. Euro einen mittel- bis langfristigen Horizont: 13 Prozent stehen in den kommenden 12 Monaten zur Refinanzierung an, im Wesentlichen verteilt auf drei voneinander unabhängige Darlehen mit einem Volumen von insgesamt rund 160 Mio. Euro.

Die DIC Asset AG ist finanziell solide aufgestellt. Das Unternehmen verzeichnete zum 31. Dezember 2011 ein Zinsergebnis von -56,0 Mio. Euro, das um 8,0 Mio. Euro (+13 Prozent) deutlich besser als der Vorjahreswert ausfällt. Durch den Abbau von Verbindlichkeiten, neue Kreditabschlüsse und Prolongationen mit günstigeren Konditionen sowie das niedrige Zinsniveau wurde der Zinsaufwand um -6,5 Mio. Euro (9 Prozent) auf -63,9 Mio. Euro verringert. Vor allem dank höherer Barmittel aus der Kapitalerhöhung übertrafen die Zinserträge mit 7,9 Mio. Euro das Vorjahr (2010: 6,4 Mio. Euro). Der durchschnittliche Zinssatz über alle Verbindlichkeiten lag einschließlich des Zinsaufwandes der Unternehmensanleihe zum 31.12.2011 bei 4,35 Prozent, fünf Basispunkte höher als ein Jahr zuvor (4,30 Prozent). Gegenüber dem dritten Quartal konnten wir in den letzten drei Monaten 2011 den Durchschnittszinssatz von 4,45 Prozent deutlich um 10 Basis¬punkte reduzieren.

Die bilanzielle Eigenkapitalquote belief sich zum 31. Dezember 2011 auf 27,8 Prozent (31.12.2010: 28,6 Prozent). Der Rückgang ist insbesondere durch die Ausweitung der Bilanzsumme aufgrund der Investitionen sowie der bilanziellen Reduktion des Eigenkapitals durch die negative Hedgingrücklage begründet. Insgesamt stieg das Eigenkapital von 587 Mio. Euro auf 624 Mio. Euro.

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit (nach gezahlten Zinsen und Steuern) profitierte maßgeblich von geringeren Zinszahlungen und stieg gegenüber dem Vorjahr leicht von 37,7 Mio. Euro auf 38,4 Mio. Euro. Der Finanzmittelbestand per 31. Dezember 2011 liegt weiterhin auf einem hohen Niveau von 100,2 Mio. Euro (2010: 117,3 Mio. Euro).

Das Immobilienportfolio der DIC Asset AG bestand zum Jahresende aus 278 Objekten mit einer Mietfläche von 1,9 Mio. qm. Das betreute Immobilienvermögen beträgt aktuell rund 3,3 Mrd. Euro (31.12.2010: rund 3,1 Mrd. Euro). Die jährlich von unabhängigen Gutachtern ermittelten Marktwerte der Immobilien stiegen um 0,7 Prozent. Hier zeigten vor allem die Vermietungserfolge ihre Wirkung. Der Nettovermögenswert (Net Asset Value, NAV) betrug 682,6 Mio. Euro zum Ende des Jahres 2011. Gegenüber dem Vorjahr stieg der NAV um 84,1 Mio. Euro (+14 Prozent). Positiv auf den NAV wirkten sich 2011 vor allem das Jahresergebnis, die Marktwertsteigerung der Immobilien sowie die Kapitalerhöhung aus. Der NAV je Aktie belief sich Ende 2011 auf 14,93 Euro (2010: 15,27 Euro) und damit trotz der erhöhten Aktienzahl nach der Kapitalerhöhung nahezu auf Vorjahresniveau.

In einem positiven konjunkturellen Umfeld führten vor allem intensivierte Neuvermietungsaktivitäten (+16 Prozent auf 119.800 qm) dazu, dass das Vermietungsvolumen bei deutlich verkleinertem Portfolio mit 247.000 qm nahezu Vorjahresniveau erreichte (2010: 256.600 qm). Die Anschlussvermietungen erreichten mit 127.200 qm erneut ein hohes Niveau (2010: 153.400 qm). Die Vermietungsleistung entspricht annualisierten Mieterlösen von 27,3 Mio. Euro die – trotz leicht geringerem Vermietungsvolumen – auf Vorjahresniveau liegen (2010: 27,0 Mio. Euro). Auf Basis der starken Vermietungsleistung stieg die Vermietungsquote seit Jahresbeginn um rund 2 Prozentpunkte auf 87,6 Prozent (31.12.2010: 85,7 Prozent) und hat damit das Jahresziel von 87 Prozent noch übertroffen.

Ebenfalls über dem Jahresziel und damit deutlich besser als im Vorjahr entwickelten sich auch die like-for-like Mieteinnahmen mit einer Steigerung von +1,7 Prozent (2010: +0,5 Prozent). Maßgeblich dazu beigetragen haben der deutliche Zuwachs bei den Neuvermietungen sowie zum Teil Mietsteigerungen nach vertraglich vereinbarten Indexanpassungen.

Das Ankaufsvolumen summierte sich auf rund 300 Mio. Euro, womit das Wachstumsziel für 2011 am oberen Ende der geplanten Spanne erfüllt wurde. Im Rahmen der Portfoliooptimierung wurde 2011 mit 72 Mio. Euro planmäßig nur ein reduziertes Verkaufsvolumen realisiert, das erwartungsgemäß zu geringeren Verkaufsgewinnen von 1,7 Mio. Euro führte (2010: 5,1 Mio. Euro).

Anfang des Geschäftsjahrs 2011 erfolgte die vollständige Platzierung des ersten Spezialfonds „DIC Office Balance I“ (rund 210 Mio. Euro, fünf Immobilien). Bis zum Jahresende wurde das Fondsvolumen auf rund 275 Mio. Euro ausgebaut und zwei weitere Immobilien erworben. Neben dem weiteren Wachstum des DIC Office Balance I ist ab diesem Jahr die Auflage eines weiteren Spezialfonds geplant. Dieser wird sich auf Investitionen in erstklassige Geschäftshäuser in innerstädtischen 1a-Lagen konzentrieren und soll ein Zielvolumen von rund 250 Mio. Euro haben.

Prognose 2012: Die DIC Asset AG erwartet 2012 ein positives Wirtschaftswachstum mit stabilen Immobilienmärkten. 2012 soll die Ertragskraft des Immobilienportfolios weiter gesteigert werden; geplant ist ein weiterer Leerstandsabbau auf rund 11,5 Prozent. Das Unternehmen plant Neuinvestitionen in einem Volumen von mindestens 200 Mio. Euro und ein Verkaufsvolumen von rund 80 Mio. Euro. Die Bruttomieteinnahmen sollen auf 124-126 Mio. Euro gesteigert werden. Auf Basis weiterer ergebniswirksamer Akquisitionen und einer erhöhten Ertragskraft des bestehenden Immobilienportfolios plant die DIC Asset AG für 2012 eine Steigerung des FFO um rund 10 Prozent auf 43-45 Mio. Euro und somit rund 1 Euro je Aktie.

Ulrich Höller, Vorstandsvorsitzender: „Die DIC Asset AG liefert ihren Aktionären auch 2011 ein hohes operatives Ergebnis. Dies schafft die Basis für eine attraktive Dividendenrendite. Mit einem kräftigen operativen Ergebniswachstum in 2012 stellt sich die DIC weiterhin als attraktives Investment dar.“

Neue Portfolio-Darstellung folgt der regionalen Struktur: Um Transparenz und Klarheit in der Darstellung des Geschäftsmodells weiter auszubauen, stellt die DIC Asset AG ihren Aktionären ab dem Geschäftsbericht 2011 neue Informationen zur Verfügung: Zum einen spiegelt die Segmentberichterstattung jetzt die regionale Struktur des Portfolios wider, indem sie die wichtigen Geschäftskennziffern für die fünf Regionen Nord, Süd, Mitte, Ost und West darstellt. Diese regionale Struktur ist inzwischen das wesentliche Element der internen Unternehmenssteuerung. Zum anderen erfolgt die Portfolio-Darstellung nach den strategischen Zielsetzungen: Das "Commercial Portfolio" erfasst die in der Bilanz konsolidierten Bestandsimmobilien, welche die Mieteinnahmen generieren. 2011 erreichte der Wert dieses Portfolios knapp 1,9 Mrd. Euro. Hinzu kommt das Segment "Co-Investments", das die Fondsbeteiligungen, die Joint Venture-Investments sowie Developments zusammenführt, an denen die DIC Asset AG Minderheitsanteile hält. Dieses Portfolio ist mit gut 300 Mio. Euro bewertet. Diese neuen Informationen zum Portfolio finden sich im Geschäftsbericht auf den Seiten 11ff und 34ff sowie in den Grafiken im Anhang dieser Pressemitteilung.

Erster eigenständiger Nachhaltigkeitsbericht: Die DIC Asset AG legt jetzt erstmals ihren Nachhaltigkeitsbericht, der bislang in den Geschäftsbericht integriert war, ausführlicher und detailreicher in einer separaten Publikation vor, um der wachsenden Bedeutung dieses Themas den entsprechenden Rahmen zu geben. Der Bericht zeigt anhand der Verbrauchswerte von rund 60 analysierten Immobilien, dass die DIC-Immobilien gemessen an aktuellen deutschen und europäischen Vergleichswerten gut aufgestellt sind. Im abgelaufenen Jahr hat die DIC Asset AG das Projekt „Green Energy“ weiter vorangetrieben. Bis Ende 2012 soll für nahezu alle Immobilien die Versorgung der Allgemeinflächen auf Strom aus regenerativen Energiequellen umgestellt sein.



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Über die DIC Asset AG:
Die 2002 etablierte DIC Asset AG mit Sitz in Frankfurt am Main ist ein Immobilienunternehmen mit ausschließlichem Anlagefokus auf Gewerbeimmobilien in Deutschland und renditeorientierter Investitionspolitik. Das betreute Immobilienvermögen beläuft sich auf rund 3,3 Mrd. Euro mit rund 280 Objekten, davon anteilig 2,2 Mrd. Euro auf der Bilanz der DIC Asset AG. Die Investitionsstrategie der DIC Asset AG zielt auf die Weiterentwicklung eines qualitätsorientierten, ertragsstarken und regional diversifizierten Portfolios. Das Immobilienportfolio ist in zwei Segmente gegliedert: Das "Commercial Portfolio" (1,9 Mrd. Euro) umfasst Bestandsimmobilien mit langfristigen Mietverträgen und attraktiven Mietrenditen. Das Segment "Co-Investments" (0,3 Mrd. Euro) führt Fondsbeteiligungen, Joint Venture-Investments und Beteiligungen bei Projektentwicklungen zusammen. Über unsere eigenen Immobilienmanagement-Teams in 6 Niederlassungen an unseren regionalen Portfolio-Schwerpunkten betreuen wir die Mieter direkt. Mit dieser Marktpräsenz und -expertise schaffen wir die Basis für den Erhalt und die Steigerung unserer Immobilienwerte. Die DIC Asset AG ist seit Juni 2006 im SDAX notiert und im internationalen EPRA-Index für die bedeutendsten Immobilienunternehmen in Europa vertreten.



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