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Presseschau

"Ich rechne ab 2008 mit den ersten Dammbruch-Deals für Reits" - Interview mit Ulrich Höller, CEO DIC Asset AG

Immobilien Zeitung, 01.11.2007

Für Ulrich Höller, den Vorstandsvorsitzenden der DIC Asset, ist der Zugang zu Fremdkapital der entscheidende Erfolgsfaktor, um in Zeiten der Subprime-Krise weiterhin erfolgreich einkaufen zu können. "Jetzt trennt sich die Spreu vom Weizen", ist er überzeugt.

Immobilien Zeitung: Herr Höller, auf der Leitmesse Expo Real konnte man in der Branche eine gewisse Orientierungslosigkeit spüren. Subprime hat dem Transaktionsboom und der allgemeinen Preisexplosion ein abruptes Ende beschert. Viele scheinen dennoch darauf zu hoffen, dass sich die Lage bald normalisiert und die Party weitergeht. Was ist Ihre Prognose?

Ulrich Höller: Ich glaube nicht, dass die Finanzkrise ein kurzfristiges Phänomen ist. Wer glaubt, dass die Party spätestens im Januar unverändert weitergeht, täuscht sich. Wir sind in eine weitere Entwicklungsstufe des Marktes eingetreten. Die Spreu trennt sich vom Weizen, die Branche orientiert sich neu. Ab jetzt wird auch Konsolidierung den Markt prägen.

IZ: Was meinen Sie mit Konsolidierung?

Höller: Es wird Fusionen und Übernahmen bei Immobilien-AGs geben, die die kritische Größe von 500 Mio. Euro Marktkapitalisierung nicht erreichen. Auch die Übernahme einer deutschen Immobilien-Gesellschaft durch einen ausländischen Wettbewerber ist denkbar.

IZ: Am Transaktionsmarkt scheint momentan weitgehend Stillstand eingekehrt.

Höller: Das stimmt ja nicht so ganz. Unter anderem haben auch wir ja vor 14 Tagen für 320 Mio. Euro ein Immobilienpaket von AXA/DBV Winterthur übernommen. Grundsätzlich haben Sie aber Recht, dass sich der Markt deutlich beruhigt hat.

Unsere Transaktion wurde klassisch mit Hypothekendarlehen über rund 5,3% langfristig finanziert. Wir haben allerdings auch in der größten Boomphase niemals Verträge für Portfolios unterschrieben, ohne dass die Finanzierung bei Vertragsabschluss nachhaltig gesichert war. Im Gegensatz dazu haben sich viele in den letzten Jahre erst zwischen Signing und Closing den Kredit besorgt. Das waren die Zeiten, als derjenige den Deal bekam, der am meisten daran interessiert war - Finanzierungen waren anscheinend ein nachrangig zu lösendes Problem. Das ist heute nicht mehr so, und das macht den Immobilienmarkt für uns heute so spannend und interessant, viel interessanter als in den letzten Jahren.

"Preise sind wegen Subprime um 5% bis 15% gesunken"

IZ: Sind Immobilien seit der Subprime-Krise wirklich durchweg billiger geworden?

Höller: Ja, binnen vier Monaten sind die Kaufpreise zwischen 5% und 15% gesunken, teilweise allein deshalb, um die gestiegenen Finanzierungskosten aufzufangen. Diese Preiskorrektur, verbunden mit dem geringeren Wettbewerb hoch fremdfinanzierter internationaler Käufer, spielt uns in die Hände.

Es gibt viele interessante Chancen am Markt, es werden jedoch nur relativ wenige realisiert, da die Finanzierungsquellen verstopft sind. Der Wettbewerb ist wesentlich weniger auktionsgetrieben als vorher. Es wird künftig wieder mehr Off-Market-Transaktionen geben - unser Spezialgebiet. Ich sehe für die kommenden zwölf Monate sehr attraktive Kaufchancen. Und wir sind munitioniert, um bei der kommenden Marktkonsolidierung eine aktive Rolle zu spielen.

IZ: Aber die Kreditklemme geht doch sicher auch an der DIC Asset nicht spurlos vorbei?

Höller: Viele Wettbewerber sind inzwischen nicht mehr am Markt aktiv. Dieser Ausleseprozess ist grundsätzlich gut, denn jetzt kommt es stärker auf Nachhaltigkeit und Substanz an als vorher. Wir können uns auch vorstellen, die Eigenkapitalquote bei unseren Käufen und in unserem Unternehmen zu erhöhen. Aktuell liegt die Quote in der DIC Asset bei knapp 30%. Das ist bereits ein guter Wert, um weitere Investitionen finanziert zu bekommen. Der Zugang zu Fremdkapital ist in der aktuellen Marktphase das A und O und wird durch eine starke Eigenkapitalbasis gefördert.

IZ: Um die Eigenkapitalquote auch bei Zukäufen zu halten, müsste sich die DIC Asset frisches Geld besorgen. Aber die Börse ist momentan nicht gerade euphorisch in Bezug auf Immobilienaktien.

Höller: Für Kapitalmaßnahmen etablierter Player mit einer hohen Glaubwürdigkeit bestehen nach wie vor Chancen. Wer allerdings neu an den Kapitalmarkt gehen will, dem würde ich abraten. Das ist sicherlich auch ein Grund dafür, dass es dieses Jahr noch keinen Reit-Börsengang gegeben hat.

IZ: Das zuvor heißersehnte Reit-Segment wird zurzeit ja ohnehin mehr bekrittelt als bejubelt. Ist das Ihrer Meinung nach Nörgelei oder berechtigter Pessimismus?

Höller: Der deutsche Reit kann wegen der Korrelation mit der Unternehmensteuerreform erst im kommenden Jahr so richtig zünden. Dann sind nämlich große Immobilienverkäufe von Unternehmen finanziell deutlich günstiger machbar. Ich bin sicher, dass es 2008 mit dem deutschen Reit richtig losgeht. Es wird bei der Freisetzung von Unternehmensimmobilien einige "Dammbruch-Deals" geben, die ähnlich wie vor Jahren am Wohnungsmarkt sowie später nachfolgend auch am Gewerbeimmobilienmarkt weitere Verkäufe nach sich ziehen werden.

Zusätzliche Impulse wird die Verkürzung der Frist bringen, die Immobilien gehalten werden müssen, damit sie unter Nutzung der Exit-Tax verkauft werden können. Die liegt jetzt bei nur noch fünf Jahren. Das erweitert den Kreis potenzieller Verkäufer weit über die klassischen Non-Property- Unternehmen hinaus.

"Einige Börsengänge waren überteuert"

IZ: Immobilienaktien haben sich seit Mitte dieses Jahres von der positiven Entwicklung des DAX abgekoppelt und notieren teilweise wieder unter Substanzwert. Womit lässt sich die Gunst der Anleger wiedergewinnen?

Höller: Das aktuelle Börsenklima ist ohne Zweifel schwierig, aber auch in der Boomphase wurden Fehler gemacht. Nicht alle Produkte, die man 2006 versuchte, über die Börse zu platzieren, haben und hätten dem Markt gutgetan. Einige Börsengänge wurden erfolgreich durchgeführt, waren aber sicherlich überteuert. Andere möchte ich als unreife Produkte ohne tragfähige Story bezeichnen.

Wer heute Investoren überzeugen möche, muss beweisen, dass er seine Wertschöpfung wirklich aus der Immobilie heraus erzielt. Man muss echte Gewinne ausweisen - differenziert nach Mieterträgen und Verkaufserlösen -, anstatt die Gewinnrechnung überwiegend oder sogar ausschließlich mit Aufwertungen auf den Bestand zu speisen.

Und man sollte Informationen über Leerstandsquoten und deren Abbau publizieren. Daraus kann man die nachhaltige Tragfähigkeit eines Geschäftsmodells ablesen. Diese Zahlen bilden in den kommenden Jahren ein klares Indiz dafür, wer in seinen Beständen wirklich Mietwachstum und Leerstandsabbau realisieren kann. Mit diesem Punkt kann man substanzielle Qualität nachweisen und Glaubwürdigkeit gewinnen.

IZ: Vielen Dank für das Gespräch!

Das Interview führte Monika Leykam.